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力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

这篇是海外房系列第十弹,我们来聊聊关于泰国买房的实操问题。



 Q1:什么人适合在泰国买房?大概要准备多少钱?

 

A:前一个问题,力哥在第二弹《被限购/买不起,还想车,怎么破?》里就说过。

 

我认为必须同时满足两个标准,才比较适合去海外买房。

 

第一,已在北京上海、深圳、广州、杭州拥有至少1套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、商铺、写字楼等一律不算),目前已被限购或无力再买第二套;

 

或者已在天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、宁波、合肥、州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、廊坊、定、雄安、固安、涿州、香河、大厂、三河、无、嘉兴、南通、湖州、常州、台州、绍兴、镇江、扬州、温州、昆山、太仓、嘉善、马鞍山、滁州、泉州、烟台、开封、宜昌、湘潭、株洲、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、咸阳等67座二三城市的主城区或新城,合计拥有不少于2套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、商铺、写字楼等一律不算)。

 

第二,在拥有上述房产之外(允许有未还清),还有200万以上的可投资金融资产

 

具体原因不再重复,有兴趣的请出门左拐复习第二弹。

 

后一个问题,力哥在第八弹《曼谷房子买哪里?》里也大致说过目前曼谷各区域的均价。

 

在素坤逸外区、东北城市拓展区、西岸滨江区等相对没有没有那么核心的区域,目前还有不少单价在2万人民币下的房子。

 

泰国最小的一室一厅一卫公寓房,面积可以小到只有20多平米。因为泰国买房不计公摊,只算室内实际面积,泰国房屋面积差不多要乘以1.5倍,才是国内房屋的建筑面积。泰国一套实际面积30平米的房子,目视感相当于国内45平米的房子。

 

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泰国公寓房


所以曼谷买房门槛大概在50万元人民币左右,如果要买贵的,当然两三百万甚至更贵的也有。



Q2:人不去泰国,可以委中介全权负责,一条龙搞定吗?

 

A:海外买房那么大的事,不到实地看一看,亲,您真放心把钱汇出去吗?您这心也真是忒大了吧~

 

另外理论上说,其他所有事都可以中介帮你搞定,但有两件事必须你亲自跑一趟。



一是泰国土地厅办理房产过户手续时,虽然可以委托中介办理,本人无需到场,但必须要有过户前两个月内入境泰国的签证盖章,证明的确是你本人来泰买房。

 

二是泰国买房后,房租以泰铢形式打到你在泰国开立的银行账户上,在泰国开户就必须要本人携护照到银行柜台开户。


 

另外泰国年年都是中国人最热衷的境外旅游目的地之一,听力哥介绍了那么多泰国的风土人情,来泰国买房,顺便体验泰囧之旅,不也蛮好嘛,有钱买房,肯定不差旅游这点小钱吧



Q3:直飞泰国的航班多吗?机票贵吗?

 

A:你上去哪儿搜一下就知道了,航班还是挺多的。像上海、广州每天都有十几个航班对飞曼谷,北京、深圳也有6、7个。

 

因为泰国航空业竞争特别激烈,常规航空公司就有泰航和曼谷航空,廉航更有亚航泰国、鸟航、狮航泰国、虎航泰国、泰越捷、泰微笑、泰东方……***雄逐鹿,厮杀惨烈,曼谷飞泰国国内任何地方,都能很容易买到200多人民币的特价机票。

 

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机上充满“泰式服务”的泰国航空


所以为了赚钱,这些年很多廉航纷纷开辟中国二线城市航线,今天除哈尔滨、长春、太原、贵阳、银川等少数城市外,大部分省会城市和所有计划单列市都有直达曼谷的航班。

 

其中最幸福的是上海,因为是春秋航空大本营,每天3个航班对飞曼谷,100元特价机票(含税600多元)经常有,随买随走。



Q4:办泰国签证麻烦吗?

 

A:泰国已对中国公民实行落地签,只要你拿着目的地为泰国任意机场的机票,以及有效期半年以上的中国护照,海关直接放人。到了泰国机场,提交落地签申请表、入境2000泰铢签证费(约400人民币)和2张2寸照片,就能入境了。

 

其中落地签申请表可以提前网上下,打印出来并填写好,入境卡可以向空姐索取,直接在飞机上填好,这样最节省时间,当然也可以下飞机后到签证柜台领取填写。网上有很多教你如何填写的中文模板,很方便。

 

更省钱的方法是在国内提前办好泰签,领馆收230元,飞猪上代理开价在235-280不等,成都、广州领区便宜点,上海、北京领区贵点,但都比落地签便宜,同样交2张2寸照片,一般7-8个工作日出签,加急可以缩短到5个工作日出签,没有犯罪记录啥的,基本不会拒签

 

除了贵,因为要现场交钱,落地签过关排队时间也更长,所以更适合临时出行来不及办签证的小伙伴。

 

单次泰国签证有效期90天,能在泰国最长逗留60天,签证到期前可去移民局办理签证延期30天,也就是最多可以90天。


但落地签只能在泰国逗留15天。


特别注意,入境卡交给泰国海关后,对方会从你的入境卡上撕一小片纸还给你,那是出境卡,离开泰国时要交给海关,千万保存好,弄丢就麻烦了!

 

另外不用担心自己第一次到泰国人生地不熟不知道跑哪搞落地签,泰国机场现在几乎所有指示牌都是泰英中三种文字并列书写,素万那普机场王权免税店里,到处都是会讲中文的泰国导购,最喜欢说的一句话是“支付宝有优惠”,第二句话是“支付宝汇率划算”。

 

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曼谷素万那普机场王权免税店提货柜台,比中文指示牌更显眼的,是支付宝和天猫广告……


不过人家说的的确是事实,泰国很多靠近旅游区的商场饭店都有醒目的支付宝促销海报,当然微信也有,但气场明显不如支付宝,力哥实测下来,的确在泰国能刷支付宝的地方,一般都是支付宝最划算。


 

Q5:怎么换泰铢最划算?

 

A:上面说了,能刷支付宝的地方,比如7-11、全家、屈臣氏和许多大商场,尽量刷支付宝,不要付现金。

 

如果不能刷支付宝,优先刷银联信用卡,经常会有优惠活动,汇率也还可以。如果银联也不能刷,那就刷VISA或万事达。

 

但总有些地方不能刷卡,比如坐地铁、出租、三轮车,在路边摊或小饭馆吃饭,那就只能用泰铢现金了。

 

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泰铢


换泰铢主要三种渠道。


 

一是国内银行提前换好。



因为泰铢是小币种,一般只有中行、工行等大银行才有兑换,工行汇率一般略好于中行,但不是每个网点都备有泰铢现钞,所以一般要提前预约,用工行APP预约比较方便。

 

因为现钞卖出价是最差的,而且还是泰铢这种小币种,汇率真的不怎么样,我一般不推荐



二是在泰国街头的换钱商那里换。


 

说实话,我一次都没去那里换过。

 

一是看到牌价汇率实在太差,尤其是人民币,惨不忍睹。二是东南亚国家有些换汇商,诚信度不高,会用明显高于市场价的汇率吸引你,然后趁你不注意,偷偷抽掉一张,反而吃亏。人生地不熟的,多一事不如少一事。


 

三是直接拿银联卡在泰国ATM机上换。


 

泰国主要银行ATM机都支持银联卡直接泰铢取现,汇率都是统一的,每天更新一次,不用货比三家,很多ATM机已有中文界面,尤其是标志为绿色的开泰银行(KasikornBank),全中文界面很友好。


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泰国各大银行ATM机,颜色很好辨认


另外泰国也有不少工行和中行的ATM机,工行尤其多,我试过,和国内的操作界面一模一样,绝不会出错。

 

但是注意,所有这些ATM取现统一每笔收取150泰铢(30人民币)手续费,如果你一次取钱很少,手续费比例就很高了,所以建议预估一下泰国行程的每日平均支出,然后一次性稍微多取点,避免再次取现多掏手续费。

 

另外这是当地提款行收取的手续费,国内发卡行也会另外收取一笔手续费,但有些银行的银联卡可以全球取现免手续费,建议优这种,比如力哥用的上海农商银行工会卡。

 

如果泰铢多取了点没用完,金不是特别大,也不建议再换回人民币,否则汇率损失有点大。因为泰国是旅游国家,可以多次去玩,这钱以后还能用。如果你在泰国买房的话,那以后肯定还会去泰国。


 

Q6:泰国买房可以贷款吗

 

A:2017年7月1日之前,中国人在泰国买房是可以找中银泰国或工银泰国贷款的,参考利率5%-6%,最长可贷20年,但7.1汇管新政后,为了避免资本外流,外汇储备缩水,对人民币汇率稳定造成冲击,国家不再允许中国人到海外买房,所以泰国的中行和工行也响应国家要求,不再给中国买家贷款了。

 

至于泰国当地银行,人家一直就不愿给中国人买房放贷

 

倒不是人家嫌弃咱,而是因为中国是外汇管制国,中国客户要把钱从中国打到泰国还贷,不是有钱愿意打,就能随时打出来的,经常会有汇款被退回来的事,到时泰国银行只能干瞪眼啊~

 

不过现在也不是说中国人在泰国买房一律不能贷款,有些金融公司,主要是新加坡的,你可以近似理解为泰国P2P吧,银行不做的业务他们做。

 

当然参考利率比较高,8%-9%,要知道泰国央行的基准参考利率才1.5%,8%+已经是很吓人的高参考利率了。

 

如果是5%这种正常银行房贷参考利率,力哥会强烈推荐大家尽量贷。可如果是这样的参考利率,就有点鸡肋了。

 

不过就算你想办理这种贷款,也不是所有开发商都愿意接受的。

 

因为房地产是资本密集型行业,开发商都希望尽快回笼资金,有些金融公司放贷周期很长,不少开发商索性一律pass,只接受能付全款的客户。

 

PS,就在最近,力哥得到消息,似乎有些泰国银行(主要是开泰银行)看中国人生意那么好做,房贷违约率本身就很低,开始针对中国购房者发放房贷了,不过具体情况,不同开发商不同楼盘可能不一样,而且政策多变,还得到你买房时才能最终确认能否贷款。



Q7:泰国买房要交哪些税费?

 

A:力哥对比了很多国家房屋买卖和持有的税费,泰国算是很良心的。

 

首先,在持有阶段,泰国没有房产税,今后子女继承也没有遗产税

 

其次,买卖阶段,买卖双方只需各缴纳1%过户费

 

卖家持有房产不足5年,缴纳3.3%特别营业税,超过5年,缴纳0.5%特别营业税,目的是抑制短期炒房行为。


此外,还有几百泰铢印花税,几千泰铢房屋保险费,都是很零星的杂费。

 

还有就是一次性缴纳的房屋维修基金,一般在500-600泰铢/平方米,普通公寓房,加起来也就小几千人民币。这和国内一样,这钱以后就是用来重新粉刷外墙啊,绿化带重新整修啊,老化水管改造啊这种项目上。

 

最后是物业管理费,这个比较贵,我后面再说。

 


Q8:如何把国内的钱汇到泰国?

 

A:因为我国是外汇管制国,如果你过去没有海外账户外汇资产,所有购房款都要以国内的人民币形式转移出去,只有用点小技巧。

 

最简单也是成本最低的手段,是直接用每个中国公民每年都有的5万美元外汇额度

 

要注意的是,在通过网银购汇时,填写的购汇理由一定要写“因私旅游”,别傻乎乎地写海外投资

 

然后以美元形式,直接汇到泰国开发商的对公账户,当然,汇款理由也要写“旅游购物”之类的。

 

中间的手续费有三道。

 

一道是国内资金汇出银行收取的手续费和电报费,各家银行手续费比例不同,就算同一家银行,不同级别的客户收费标准也不同,有些小银行还免收电报费,这个政策一直在变,等确定买房要汇款时再问问清楚。

 

另外不同时期,受外管局压力,不同银行向海外汇款的收紧程度也不一样,有时A银行成功率高一些,有时B银行成功率高一些。所以不能光看哪家银行手续费最低,还得看境外汇款成功率。如果汇款被退换,手续费是不退的,因为汇款金额很大,可能手续费损失也要几百块了。

 

上面这道手续费是我们可以自住选择的,能提前知道金额的,是在50000美元汇款之外以人民币形式额外扣除的。

 

但下面两道手续费,我们没有选择权,也无法提前知道金额,对方收多少是多少。

 

因为中国是资本管制国,中国境内银行很少和海外银行有直接的进出账协议,需要通过同时与两边都有协议的第三方银行中转,主要的中转行就是香港的汇丰、渣打、花旗这些,他们作为中间人,就要抽一道手续费。

 

买的房子,50000美元汇出去,被中间行收了25美元手续费,接近160元人民币,到账只有49975美元。

 

最后一道是泰国资金汇入银行收取的手续费,我买的那套房子,开泰银行收了350泰铢(70人民币)手续费。也就是49975美元按照即时汇率换成泰铢以后,还要再扣掉350泰铢,才是开发商真正拿到手的购房款。

 

我大致算了下,三道手续费加起来,总成本大概在0.16%左右,不算高。

 

当然,50000美元肯定是买不了一套曼谷房子的,所以就需要把你的父母、配偶、子女甚至其他亲戚的50000美元外汇额度借来用,小房子,一般2个账户10万美元够了,市中心大房子,可能需要5、6个账户,这个只能你自己搞定了。

 

有中介会建议你先去开个香港账户,但是现在境内基本已不能开香港账户了(部分城市的民生银行听说还能开),你得去香港开。

 

这么做的好处是境内个人账户汇到自己名下的香港个人账户一般不会被退回,香港是自贸港,钱随便进出,从香港账户打到泰国账户完全没问题,当然汇款理由就得写购房了。

 

所以每次听到有人问“海南要建自贸港,房子能不能炒一波”的问题,我就想笑……

 

但从汇款成本上看,这么做可能不比境内账户直接汇到泰国便宜,因为你境内账户汇到香港账户得两头收费,香港账户再汇到泰国账户还是两头收费……

 

最省手续费的办法,其实是境内工行账户直接汇到你名下的工银泰国账户,资金都在工行体系内,手续费全免。

 

再从你的工银泰国账户汇到开发商对公账户,只需要收泰国国内汇款的一道手续费。

 

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

“宇宙行”果然不是吹的


可惜现在以买房这个理由,我们貌似在泰国也开不了工银泰国账户……

 

另外外国人在泰国买房都需要向泰国土地厅出具FET(Foreign Exchange Transaction Form),即外汇转账文件,证明你在泰国买房的钱是从境外汇入的,否则谁知道你这钱是不是金三角贩毒赚到的呢?以后这房子卖了,也才能把钱再转出国,没这张证,人家咋知道你不是借买房洗钱呢?

 

如果你从国内直接把钱汇到泰国开发商对公账户,完全合规,开发商直接去银行开FET就可以了。

 

如果你从国内汇款到你自己的泰国个人账户,再从自己的泰国账户汇款到开发商对公账户,就需要你本人去泰国银行柜面开FET,等于你还得多跑一趟泰国,又麻烦,成本又高。

 

如果很不幸,你今年的外汇额度已用完,身边亲友也搞不定,那就只有通过另一种成本更高的办法搞定——直接在泰国刷银联卡

 

就像我们在香港买保险一样,只要你卡里额度足够,有些银行每天可以最多刷5万美元,有些能刷更多。


这种方法优点有三,一是规避了中国公民每年50000美元的换汇额度限制,二是规避了国内银行向境外开发商对公账户汇款可能被退回的风,三是节省了境外汇款手续费


缺点也很明显:成本更高


因为你的银联卡是直接在泰国境内POS机上刷的,就像美国人拿着运通卡在中国境内商户POS机上刷卡消费,也不能说这属于境外汇款吧,所以不符合泰国银行开FET要求的。


但在清廉指数37分的泰国,很多不合规甚至不合法的事,有钱就能搞定。


银联卡刷卡买房要开FET,需要额外支付1%-3%不等的“手续费”,不同中介找的不同当地关系,不同时期针对不同银行,“手续费”都会有所不同,就算按最低1%计算,一套100万的房子,也要支付1万元“手续费”,相比于正常国内银行向境外汇款合计0.16%的手续费,还是明显高出一截。


所以从节省购房成本角度看,最好的选择还是直接向境外汇款。


但有一种情况除外,就是你买的那套房子的开发商有很强大的当地银行系统内的关系,可以帮你搞定FET,不需要你额外支付“手续费”,那直接刷银联卡就是最好的选择。



Q9:买房需要准备哪些材料?

 

A:泰国买房的绝大部分工作,泰国当地中介都会帮你搞定,我们需要提供的是以下材料。

 

1、有签名的护照首页复印件,也可以在国内拍照发给中介,帮你翻印。

 

2、有你本人签名的购房合同和其他相关文件,同样也可以在国内通过邮寄合同解决。

 

3、国内的邮寄地址,用来给你寄相关文件和产证,你把中文地址告诉中介就可以了,他们会帮你翻译成英文地址。

 

4、你父母的姓名,用来做过户授权书。

 


Q10:买房流程是怎样的?

 

A:第一步:选中想要买的具体房屋单元,直接通过支付宝或微信支付1万元人民币(有些楼盘要2万)定金,随后签订认购意向书并拿到定金收据,你选中的单元就会被锁住,不再对其他客户开放。

 

注意,是“定金”,不是“订金”!事后反悔,定金不退!!!


所以付定金前,一定要想清楚,千万不要冲动,结果回国一想,觉得这房子有各种不满意,或者发现自己资金吃紧买不了,或者父母家人死活不同意,然后就反悔了……这就很悲剧了。

 

第二步:在指定时间内,汇第一笔购房款(首付款),签订正式房屋买卖合约,并拿到首付款收据。

 

在指定时间内,汇第二笔购房款(尾款),并拿到尾款收据。

 

第三步:全款交清后,去泰国土地厅办理房产过户手续(中介可以代理,无需本人到场),一般一个月内就能拿到产证,可以寄到国内,也可以你去泰国验房时再拿。

 

第四步:验房收房。

 

注意,在泰国,“首付”和“尾款”的概念都和国内不同,“首付”不是和“贷款”对应,而是和“尾款”对应。

 

泰国人做啥事情都慢,买房也是。

 

如果是期房,一般是签订认购书后的2-3周内,交首付,比例在20%-30%,等到房子造好了,再交尾款,比例在70%-80%。要贷款的话,开发商会在交房前3个月询问,如果要贷款,这时再申请办理。

 

如果是现房,也不是一次*清,同样首付在2-3周内付清,尾款一般要求最晚在半年内付清(也有开发商要求3个月或45天内付清),所以购房者有相对充裕的时间筹集放款。

 

当然,如果是现房,你也可以尽早交清全款,尽快过户,尽快收租。

 

不过这说的是相对规范的曼谷的规矩,我在普吉看到的是另一套规矩,期房会根据房屋建造的不同节点,要求购房者分4-5次缴清全款。

 

另外验房有两种方式,一种是本人亲自到场验房,一种是中介和你视频,远程完成验房手续。

 

我一般都建议大家亲自验房。

 

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)


如果是现房,虽然你决定买房时已看过屋内实际情况,泰国一手房几乎都是全装修房,不存在要你自己再去装修的问题,所以理论上也可以远程验房,但问题是这房子我们买了不是自住,是出租赚租金,这就要求房屋里配备齐全的家具家电。

 

但对绝大多数中国买家来说,不可能亲自跑到泰国卖场里一件一件选家具家电,再等人送上门来安装吧。

 

所以这些家具家电,有些开发商会作为优惠礼包送给你,但也是在付清全款后一段时间陆续帮你配置齐全,有些则是你可以委托开发商帮你代为配置,根据房屋面积和配置级别,价格在1-4万人民币不等,同样需要有一段配置的时间。

 

所以就算是现房,买的时候就看过实物,房间硬装可以不验,这些家具家电怎么也得验一下,看看和对方提供的配置清单上是否吻合,质量是否过关。

 

如果是期房,你决定买房时,看到的只是模型和效果图,更要到现场验房了!

 

因为验房通过即意味着你认可了开发商的交房标准,你们的房屋买卖合同即告结束,如果以后突然发现这房子有这样那样的问题,就很难说清楚了。

 


Q11:泰国买房,最少去几次可以完成?

 

A:最少2次

 

第一次去看房,如果看中了,就交定金。

 

第二次去有三件事要做,一是验房收房拿产证,二是和中介签订房屋代租协议,三是办理泰国银行卡

 

泰国买房证明主要有土地厅出具的买卖合同、地契和房屋户口本。

 

其中最关键的是地契(Chanot),相当于国内的房产证。至于房屋户口本(Ta Bian Baan),只是记录了这套房子的*,不算房屋所有权证明。就像中国的户口本一样,主要是用来登基泰国人的居住信息,对我们外国人来说意义不大。

 

另外泰国买房后,泰国银行卡是必办的。一是方便收房租,二是方便缴纳水电煤和物业费,三是以后房子卖了,泰国买家不可能直接把钱换成人民币打到你国内账户吧。

 


Q12:泰国银行开户需要哪些材料?

 

A:外国护照只有拿长期签(学生签、工作签、养老签等)才能在泰国开户,但就算拿着短期旅游签,只要再配上你名下的泰国购房合同,也能开账户。

 

所以你只要带三样东西:护照、购房合同、钱。一般都由中介带你去开户。

 

泰国本土有四大银行:盘古银行(Bangkok Bank)、开泰银行(Kasikorn Bank)、汇商银行(Siam Commercial Bank)和大城银行(Bank of Ayudhaya)。这几家实力都很雄厚很靠谱,开哪家都没问题。

 

曼谷(盘古)、暹罗(Siam)、大城,看过力哥写的第六弹,你一定就能马上get到为什么泰国最大的几家银行会用这些名字。


比较推荐的是开泰银行和汇商银行(SCB),因为路边的便利店,多半都有这两家银行的ATM,以后你拿着他们家的银行卡在他们家的机子上取现,就没有手续费了。

 

其中最推荐的还是开泰,最初就是华人开的,对华业务最多,所以中文服务更好,也有中文客服电话。

 

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

开泰银行中国业务


另外最关键的是必须开通网银,今后你在国内就可以手机操作转账汇款等事宜,很方便。具体流程还得开户时向银行工作人员详细了解。

 


Q13:房产证上最多可以写几个名字?

 

A:泰国房产可以共同联名持有,一般人数最多为5人,但必须年满21周岁。不过和国内房产联名持有可以精确到具体的占有比例,比如力哥占80%,力嫂占20%,但泰国不行,产证上有2人名字,就是各50%,4人名字,就是各25%。

 

虽然泰国没有限购一说,但海外房产处置起来相对麻烦,今后要卖房,还得所有人一起去,所以力哥建议,产证上名字宜少不宜多。反正泰国也没有遗产税,今后子女继承也不用额外交税。


顺便说一句,中国未来有没有可能*遗产税,不好说。


但泰国,不可能。


因为曼谷老城区,甚至包括最繁华的市中心暹罗广场一带,都是泰国王室所有的土地,可以说几乎半个曼谷的土地都是王室的。你在王室土地上面盖的房子,每年都要给王室交地租,所以泰国王室是全世界最富有的王室。


如果要对以土地和房产为主的遗产征税,那首先就要对王室土地征税,没有哪届XX吃了熊心豹子胆,敢*这种提案的……


顺便说一句,现在国内众筹很火,国内有些搞共享产权房的机构,也开始运作曼谷房产众筹了,说白了,就是把原本比较高的海外投资门槛,降到屌丝也能参与的水平,比如1000元就能众筹一份,几十号甚至上百号人一起筹钱买套公寓,赚钱大家一起分。


说实话,我对这种金融创新持保留态度。


且不说国内现在严打金融创新和海外投资,这种东西是不是合规真不好说,国家要搞的话,分分钟就能把你搞死。


就算短期内还处于国家监管盲区,参考收益率也不见得有多高,毕竟曼谷房子虽然一直在涨,但没有暴涨过,现在租金回报率也不算很高,屌丝首先追求的是相对较高的参考收益率,这样才有可能逆袭对不?



Q14:买一手房好还是二手房好?

 

A:一般建议大家买一手房。

 

一是泰国人生地不熟,二手房是零售市场,更加鱼龙混杂,容易受骗或引起纠纷,相对而言,一手房是批发市场,标准化程度高,不容易被骗。

 

二是一手房去了直接可以买,二手房往往可遇不可求,主要看缘分,会耗费更多时间,我们耗不起,这和国内买房一个道理。

 

三是最关键的一点,现在曼谷房屋交易中,97%都是一手房,二手房占比极小,二手房可挑选余地太小

 

现在的曼谷很像2003年的上海,房地产市场大繁荣还处于起步阶段,到处都是工地,市场有充足的一手房供给,所以真正想买房投资的,或者想改善居住条件的,有那么多更新更好的一手房,为啥要买二手房呢?

 

反过来这也告诉我们,如果楼盘周边还有广袤空地、农田或平房,未来随着曼谷楼市持续升温,这些土地都可能会被陆续开发,现在看起来很不错的新房,到时成了旧房,而周边新房供给持续上马,你现在如果买了这种房子,到时想再卖恐怕就很难卖到一个好价钱。


 

Q15:买现房好还是期房好?

 

A:现房的优点是可以规避今后货不对版或施工拖拉无法按期交房等各种风险,而且马上拿到房子,马上就能赚租金。

 

但缺点是对资金要求比较高,而且价格往往比期房贵。

 

现房的缺点正是期房的优点,可以有1-3年时间筹集资金,资金压力较小,而且价格往往比现房便宜。

 

在第九弹中,我举了个例子。

 

我在Rama 9看到一个现房,2014年开建时第一次预售,22000元,2015年第二次预售,涨到26000元,2017年11月建成时第三次销售,涨到33000元,开发商留了个心眼,把最高的两层楼压着没卖,等未来涨上去了卖更高的价格,现在放出来,开价37000元。

 

泰国的房子,开发商拿到批文后,地基还没打就可以预售了,目的是尽快回笼资金,用于后续楼盘开发。

 

跟力哥学理财那么久,大家都的,货币有时间价值,现在的1块钱永远比未来的1块钱更值钱。

 

开发商要你现在就把钱交了,但又无法马上提供相应产品(无法入住或赚租金),就只能用相对低一点的价格来吸引你。

 

等房子造好了,开发商一看周边楼盘都涨价了,自然也就跟着涨了,但你可以马上赚到租金。

 

所以力哥觉得,重要的不是你看中的楼盘是现房还是期房,而是这个地段本身值不值得买

 

当然,为了规避期房以后货不对板、偷工减料或无法按时交房等风险,能买现房,最好买现房。


如果要买期房,就一定要选择实力雄厚的上市开发商。


口碑好的大开发商,自己这块金字招牌最值钱,靠砸自己招牌赚钱这种事,一般不会做,所以施工质量相对会更有保障,这和国内买房,是找当地不知名的小开发商, 还是找万科、龙湖、绿地、华润、保利、碧桂园,房子和小区的品质会有差异,是一样的道理。


泰国比较有名的开发商有Pruksa、LH、Sansiri、Supalai、AP、Q House、Ananda、Origin、LPN、PP等。


买这些大品牌开发商的期房,可能价格要比周边不知名开发商贵一点,但相对更安心。如果交房时发现房子有各种瑕疵,和之前宣传的不一样,比如当时说小区有500平米绿地,现在绿地变成了停车场,当时说小区后面会挖一条小河,结果成了蚊虫滋生的臭水浜,当时说小区每天会有到地铁站的班车,结果放鸽子了……这种事情,我们在国内买房碰到的还少吗?


但那时你钱都付了,天高皇帝远的,难道你还会去泰国打官司不成?


不对,中国业主遇到这种事,也不打官司,维权方式是在小区门口拉横幅,甚至把开发商的售楼处给砸了,从而引起XX介入,但对不起,在泰国,这种民事纠纷XX不管了,人家根本没有维稳指标一说。


但如果买上面说的这些大牌上市开发商,一般不太会出现这种情况。



Q16:买公寓好还是别墅好?

 

A:从是否拥有土地所有权角度看,泰国房产分两类。

 

一类是有土地的,主要是Townhouse(联排别墅/双拼别墅) 和Villa(独栋别墅),这类房产在土地之上只有一户业主,所以地底下的一切都是他的,这叫freehold(永久产权)。

 

但对不起,泰国法律明文禁止外国人购买这类带有永久土地产权的房子。

 

试想一下,如果一***中国土豪把一整个别墅小区都买下来,土地就是中国人的,那这块地是不是可以看成是中国在泰国的租界或飞地呢?


力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

泰国独栋别墅  


泰国XX真是笨,学人家英美国家搞“城堡法”,像我们天朝多好,不管中国人外国人买房,一视同仁,买的都是使用权,统统都是“长期租客”,就没这问题。

 

现在有些中介打擦边球,说外国人也可能买别墅,办法是开一个泰国公司,以公司名义买房。

 

但泰国开公司必须至少有4个泰籍自然人股东,而且外籍自然人占股不能超过49%,也就是从法律上说,有那4个泰国人在,这家公司无论如何不可能是你这个中国人说了算,这家公司名下的财产也不可能完全是你的。

 

当然,也有中介说,泰国有能力的独立律师能帮海外买家找到泰国人当名义上的大股东,既以公司名义买房,又能最大限度规避那几个泰国人把你的房产卷走的可能。

 

呵呵,这种事,不管是不是真靠谱,反正我是不会尝试的。

 

这种方法又复杂、成本又高,还有很大的法律风险,所以很多开发商为了把别墅卖给购买力更强的外国人,大多采用另一种办法。

 

除了永久产权,泰国还有一种产权,你买一次可以持有30年,获得的是土地临时产权,和freehold相对应,叫leasehold。

 

然而泰国的土地,不但不能永久卖给外国人,也不能以30年为期限长租给外国人。

 

虽然开发商不能直接把土地长租给外国人,但可以为外国购房者办理合法代持手续。

 

也就是说,开发商买下这块土地后,并没有把土地卖了,而是按照30年为期限,把一栋栋别墅的土地使用权一次性打包租了出去。

 

有点咱70年土地使用权的意思

 

但要注意,在泰国土地厅那里,这块土地还是开发商持有的,你和开发商再签个合同,证明你因为法律限制不能长租这块土地,所以由开发商帮你代持这块土地,今后如果要转租,也是经由代持的开发商帮你转租。

 

所以这块土地实际上不是你的,还是开发商的。

 

之所以制定这套很奇葩的游戏规则,就是因为泰国XX既不想让土地落入外国人之手,又想要借国外资金激活泰国房地产市场。

 

但30年后,你可以按照当时购买这栋别墅的价格为基数,再缴一笔税款,就可以再延续30年租约,最长续约两次,持续90年。

 

你说90年后,我早挂了,我儿子可能也挂了,没必要考虑那么远的事吧。

 

对,大部分人别说90年,就算30年也不可能持有,在第一个30年周期内就会把房子卖掉。

 

这时问题来了,这房子卖给谁?

 

别忘了,泰国所有楼盘都必须保证51%以上的房子卖给泰国人。

 

这意味着你的邻居,至少有一半以上是可以持有永久土地产权的泰国人。

 

如果有人要买你这个楼盘的二手房,他是更愿意买你手里的30年租约,还是买泰国房东手里的永久产权呢?

 

到时候,你这只有30年租约的临时产权,就很鸡肋了。

 

更糟糕的是,leasehold的本质是租约,不是产权。产权可以代际继承,所以贵族的孩子还是贵族,但租约不能,只能跟着人身关系走。哪天你突然挂了,对不起,你的老婆孩子都不能继承这份租约,相当于这钱打水漂了……

 

这些话,有些忽悠你买别墅的无良泰国中介,是打死也不会告诉你的。


所以我更建议大家买另一类,也就是地皮是整个建筑物上所有单元业主共同持有的,这就是公寓房。又分为两种,Apartment和Condo。

 

 Apartment很好理解,就是普通公寓房。

 

Condo比较特别,我想了半天,大致可以对标国内的“酒店式公寓”,或者叫“服务型公寓”更贴切。


力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

泰国Condo


在泰国,Apartment和Condo都能买,但绝大部分投资客买的都是Condo。

 

Apartment有点像我们自己家有套空余房子装修一下出租出去,日常维护也没人管,就靠租客自己捯饬,小区业主微信***日常话题就是挤兑物业各种不是。

 

Condo则有更多更全面的管家式物业服务,楼下有酒店式大堂,年轻漂亮的前台小姐,彬彬有礼的保安小哥,真皮沙发休息区,还有会议室、咖啡厅等各种公共活动空间,底层还会入驻商户(大多是7-11,星巴克之类的便利店),楼上则有游泳池、桑拿房、健身房、桌球房、屋顶花园、甚至还有无边泳池等等,这些都有阿姨日常维护管理。

 

所以Condo的物业费会比Apartment高出一截。

 

现在曼谷Condo物业费一般在40-90泰铢/月/平方米之间,也就是8-18元人民币,这次我买的房子是14元,要放国内,这样的物业费标准是豪宅水平的,但人家的服务的确也和国内豪宅差不多。

 

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

曼谷某楼盘顶层的无边泳池,单价1.9万/平方米,物业费16元/平方米/月,这种配置的楼盘在曼谷并不少见

 


Q17:买高层好还是低层好?

 

A:曼谷市中心的公寓房一般都是高层,楼越高越贵,到底要不要多掏钱买高层,主要取决于楼层房价差有多大,如果差价太大,则没必要买太高,中间层就可以了,如果房价差不大,则可以适当买高层。

 

但无论楼层房价差大不大,一般都不建议买太低的楼层。

 

一是曼谷交通拥堵,离地面远一点,噪音污染较小,二是曼谷未来新中心会出现越来越多的高楼,楼层太低,看出去会很压抑,也会影响以后的租金和房价。

 


Q18:买朝南好还是朝北好?

 

A:中国地处北温带,尤其到冬天,太阳斜射很厉害,朝北的房间冷得要死,所以中国人都喜欢朝南的房子。泰国则恰恰相反,因为地处热带,日照太多,巴不得房间背对太阳。

 

曼谷同样处于赤道以北,每年有25%时间太阳从北边照过来,75%时间从南边照过来,所以曼谷人更喜欢朝北的房间,一般朝北也比朝南的房间定价略贵。


朝东和朝西也是一个道理,地球自西向东转,只要不站在南/北极点,太阳永远东边升西边落,西晒太阳晒死人,曼谷也一样,所以朝西的房间一般比朝东的稍微便宜点。

 

但也有特殊情况,如果朝南朝西是景观房,面对湄南河、公园、市中心繁华地段等,朝南朝西的房子也不见得比朝北朝东的便宜。


当然,为了让整幢房子的所有房间都不要有太差的朝向,尤其是避免房间朝正南方向天天被太阳烤,所以大部分开发商都会把房子设计成东北-东南-西南-西北的朝向。


像我这次买的房子,客厅朝西南,卧室朝西北,所以房价相比楼层房型一样但朝向东北的房间,就会稍微便宜点。

 

至于到底朝向选贵一点的还是便宜点的,还得看你的买房需求

 

如果更看重的是租金回报率,则没必要多花钱买这种溢价房,因为租客不会那么在意房间看出去有没有景观,也没那么在意朝向,白天要上班,晚上窗帘一拉开空调睡觉,无所谓。

 

但如果更看重长远的房价升值潜力,也就是希望若干年后房子能卖个更好的价钱,那现在加点小钱买朝北/景观房更合适。因为买房的人会长期居住,就会看重这些因素。


 

Q19:需要买停车位吗?

 

A:如果买的是Condo,一般不需要另买停车位,每户人家都有一张停车证,先到先停。越是高端楼盘,停车位配比越多。

 

说到停车场,顺便多数两句。

 

地下停车场的造价比地上停车场贵,所以泰国很少有地下停车场,很多酒店的一楼就全是停车场,但有些高层住宅还是不够,所以2楼、3楼、4楼可能都会变成停车场。我在Rama 9的Central Plaza看到,地上8层还有停车场……

 

这停个车得绕多少圈上楼啊……

 

我自己买的楼盘,也在曼谷市中心,东西南北都是高楼,低楼层看出去视野很差,所以开发商索性把2-8楼统统建成停车场,所有住户和活动空间都在9楼以上,霸气!

 

所以停车问题一般不需要担心,也别把国内投资停车位赚钱的思路套在泰国。


 

Q20:房子怎么出租?

 

A:在普吉那边,因为主要是针对游客的旅游地产,短租为主,对后续服务的专业要求比较高,所以大多是开发商集中管理出租,有包租服务,也就是每年承诺给你7%-8%的固定回报。

 

但在曼谷,基本没有包租一说。因为大部分房子都是一年以上的长租客,对后续管理服务的专业要求没那么高。

 

有实力的泰国开发商都有自己的物业公司,可以和他们签订房屋代租代管协议。根据曼谷这边的行规,一般成功介绍一位租客入驻,会收取1个月租金作为中介费,另外还会从每月租金中收取一小部分日常代管费。

 

当然,现在曼谷租赁市场越来越火爆,也有很多华人中介公司在做二手房租赁服务,就和国内的链家、我爱我家之类的中介推出的代租服务一样,房子有任何问题都由他们搞定,不需要房东费心,只需要坐收租金就行了。

 

当然,如果你买的房子地段很好,靠近地铁站,比较容易受到游客青睐,也可以做成短租民宿。

 

民宿的好处是单位租金比长租高,毕竟一个相当于零售价,一个相当于批发价,但需要有人日常打理维护,否则疏于打理,Airbnb上评价较差,出租率不足,可能一年下来赚到的租金反而不如长租。

 

这种方法只适合那些恰巧曼谷有靠谱亲友可以帮忙代管的,一般人是不建议的。

 

总之,真没必要太担心房子买了以后不知道怎么租出去的问题。


就像你前脚刚结婚登记,后脚各种婚纱影楼婚宴广告电话就来了……


就像你前脚买好房子,后脚各种装修公司甚至贷款公司的广告就来了……


就像你前脚把逝去的家人送进殡仪馆,后脚各种推销墓地的广告电话就来了……


中国清廉指数41分,泰国比中国还腐败,信息安全保护力度更差,所以放心,你前脚买完房,后脚就会有泰国的华人中介跑来问你房子租不租的。


摊手~


 

Q20:租金要交税吗?

 

A:目前泰国做长租房是不需要交税的。个人做短租房,像Airbnb这种,泰国法律其实是不允许的,但实际上也没人管,所以同样不交税。


 

Q21:泰国买房能送绿卡吗?

 

A:泰国不是移民国家,买房不能入泰国国籍,也不能获得永久居留权(绿卡)。

 

但如果你真的常喜欢泰国,想在泰国买套房,以后长期在泰国生活,也有很多办法。

 

如果超过50岁,可以申请办理10年期的泰国养老签证。


不到50岁也有其他办法可以搞定,比如和泰国人结婚,就可以办结婚签证,两年后可以申请绿卡。

 

最后再强调一遍,泰国是一个清廉指数只有37分的发展中国家,虽然不像印尼海关人员,直接明目张胆过关时向游客讨要小费,但泰国真不是一个非常健全的法治国家,很多事都能靠钱搞定,黑帮势力非常强大,所有风俗业都是黑帮控制,很多事,警察也是睁一只眼闭一只眼,执法和司法效率很低。


但也正是因为这个国家还有这样那样的问题,所以买房的升值潜力才会更大,真到一切都成熟了,那房价也已经死贵死贵了。


总之,我想说的是,你真想长期留在泰国,只要有钱,怎么都能搞定的。

 

不过呢,世界那么大,多出去看看啊,有很多地方比泰国更适合移民,力哥真心不建议大家移民泰国,别一根筋啊……

 


Q22:如何找到靠谱中介?

 

最后,海外买房终究和国内不一样。在看房、下定、汇款、签约、开户、交房、出租等一系列流程中,都需要能和你无障碍沟通的华人中介提供专业服务。

 

但泰国的华人中介市场,也是鱼龙混杂,“中国人专中国人”这种事,无论港澳台、新马泰还是欧美澳,全世界到处可见……


如果百度随便搜泰国买房信息,能搜到无数中介发的广告文,一个个都把泰国买房吹得神乎其神,你要是心动了,随便找个中介,遇上不靠谱的,别说服务不专业,几十万上百万资金被骗走也不是不可能。

 

在泰国,当地华人管这种弄一个虚假楼盘信息,雇几个当地人假模假样站那里施工,给客户承诺高额购房折扣和租金回报,吸引贪便宜的中国买家入套,然后老板带着首付款跑路庞氏骗局,称为“P2P”。


这种事,就今年,还在泰国发生了N次……

 

哎~中国P2P的名声已经臭到海外去了,orz……

 

还记得力哥过去4年说过无数次的那句百试不爽的理财箴言吗?


“不懂不要碰”。


我是在做了从第一弹到你现在看到的第十弹那么广泛而深入的功课后,才决定在曼谷买房投资的。


这次力哥去泰国买房,再次发挥了我10年记者从业经验,明察暗访,察言观色,先后找了8、9家华人中介机构,仔细观察各家中介的团队规模、服务水平和专业能力,其中找了那么2、3家我觉得最正规最靠谱实力最强的进行推介合作。

 

不过为了保证力哥文章本身的中立性和客观性,我不会做任何公开的楼盘广告,如果你真对泰国买房有兴趣,后台回复“泰国”力哥可以私下介绍给你。


这篇文章写完,并不意味着这个系列文章的终结。海外置业投资的话题,虽然小众,但对有需要的人来说,力哥在文章里写到的这些干货,真的弥足珍贵,价值连城,所以今后力哥还会继续做下去。


毕竟,我发现,这真是一个我非常擅长也非常喜欢做的高门槛专业领域,能把我对投资理财的专业理解能力,我对历史地理文化的深度认知能力,以及我10年记者经验带来的敏锐观察能力,综合起来,成就感十足。


接下去,我还想继续考察日本、澳洲、越南、柬埔寨、美国、加拿大、英国等国的房地产市场,敬请期待吧~


相关阅读


力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)


海外买房不是菜场买菜,一定要做足功课再下手,请务必看完前面几弹。


第一弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

全世界哪里房子最值得买?看完一目了然!


上的是地理课,告诉你哪里的房子天然最适合人类居住。


第二弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

被限购/买不起,还想上车,怎么破?


上的是风险教育课,告诉你海外买房没你想的那么简单。


第三弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

哪里的房子最适合中国人买?


上的是海外置业理念课,告诉你当今世界最适合中国人买的房子主要是:东南亚、日本、北美、澳洲和欧洲,不同地区,房产特点不一样,你的买房目的也不一样。


插播番外篇

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

在泰国,我爱上了一个男人


上的是泰国的风俗课,你懂的~


第四弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

原来你是这样的泰国!


上的是泰国投资之前的背景知识课,重点介绍了泰国国内的民族问题。


第五弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

我在泰国买了套房,了解一下?


上的是地理课,介绍了泰国的周边环境和主要城市的各自特点。


第六弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

“确认过合同,这房买对了!”


上的是历史课,介绍了泰国800年沧桑变迁。


第七弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

这座城市,房价还要涨!


上的是XX课,主要介绍了2016年刚驾崩的拉玛九世和把撕裂泰国社会的他信。


第八弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

曼谷房子买哪里?


上的又是地理课,不过聚焦在曼谷这座城市上。


第九弹

力哥手把手教你买到心仪的房子!(最终弹)

这里的房价,4年涨了68%


具体分析了曼谷哪个区域的房子,最有投资价值

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