网贷人 所有网贷人都在这里
五花八门的话题与观点,尽在交流区
发帖

法拍房,其实80%都可以顺利交房。。

 


文/花无缺


01


之前,花花统计了深圳、广州、佛山、成都、重庆多城法拍房增多的数据。


回看,可点击:


要上车的,法拍房行情来了。查看。


虽然各城数据都有增加,但花花还是有些纳闷的:


同为珠三角城市,广州、佛山,比深圳东莞两城,要多很多。


要说广州人口多、房子多,所以数量多。这个逻辑,对比起同样多房子多人口却法拍房并没有那么暴增的北京上海,也说不通


花花去广州一家网贷平台考察,跟其风控聊天,谈及其房产抵押业务,区域只限定在广州、佛山两地:


原因是:广州、佛山这两城市房产可以做二押业务,其他城市不能。


所以,这两城法拍房额外多更大概率是这个缘故。


花花之前写文,法拍房有不少的好处。


不光能8成、7成,甚至6成买房,且还可以全款付再抵押的方式,将二套房首付降低到三成。按照甚至房价,买套房动辄300万、400万,降低两成的总价,差不多能降个百八十万。


这能给刚需提供很大的上车空间。


但但凡有利,就会有风险。


02


那么,法拍房有哪些风险呢


1)收房风险


收房的风险,应该是法拍房最大的风险。


也就是,买法拍房过户容易,但有人住里面,可能不容易腾空。


原业主房子被拍卖,过户容易。但原业主或是屋内住着老人,赖着不走。如果是其唯一住房,法院也很难协助强制执行。


物业这类无关联第三方,更指望不上。


除此之外,通常“买卖不破租赁”,法拍房如果有人在租,也不能强制执行。这会给人钻很大的空子。如果原业主,已经打定主意还不起钱,用房子来抵债。


想办法弄一份20年、30年甚至更长的租赁合同(且走账),让人帮其长期占着或者存放货物占着房子,不给收房


这种要打官司才能收房,会非常麻烦。


这相当于买了房,却长期住不上也没法换租金拿到房子产生的现金流收益。


有人住着赶不走,再转手卖,也相当难。


处理这些有技巧,问题也能解决。但终究成本就大了。最干脆的办法还是,尽量避开这种房源。


2)房屋产权性质风险。


法拍房,也有很多不同产权性质房源,比如私宅、微利房、双拼房、预售房、期房等等。


一般私宅比较好辨别,房源拍卖信息也会直接标明。


微利房,就不容易过户了。微利房,在住宅里相当于福利房。XX低价卖给企业职工或社会住房特困户的房子。


这类房子比一般商品房过户要麻烦很多。需避开。


双拼房,即两套房子(两本房产证)拼在一起,作为一套房子使用,是规避“70/90”政策下的产物。风险不大。只是要占用两个购房名额。在房贷上,对贷款成数可能也会有影响。


预售房,是暂时还无房产证的房子。避开。


期房,风险在于如果房子上一手交易还没出证,过户需要交两次税。需仔细查证这类房子。


3)税费风险。


如果税费高,会大幅缩减法拍房的得利空


经常见诸报端的法拍房,通常因为高税费,最后拍得却不得已违约放弃过户。赔进去保证金。


那么法拍房税费,与二手房税费有什么差别呢?


城市不同,各地差异比较大。


以深圳为例,法拍房与二手房税费差别不大。涉及较为大额的税费为:契税、增值税、个人所得税。


根据年限不同,法拍房与二手房税费有差别的是个人所得说。


二手房普通住房个人征1%,非普通住房1.5%;法拍房统一征3%。


再有一点是:二手房可以明确了解上家买房年限。法拍房不容易了解原买主持有房屋的年限。


如果贸然拍了不满2年的法拍房,则增值税要征:房屋总价/1.05%*5%。


税费相当高。


因此,法拍房提前确认原业务持有房屋年限,非常重要。


4)评估价过高的风险。


什么叫法拍房评估价过高风险呢?


1)是如果房屋拍卖所在地房价在下跌,而拍卖的住宅房,又是按照上一次成交价做的价值评估。


那么有可能房屋的评估价高于市场价。


如果这样买了,不光不仅拿不到折扣,还可能高价买了法拍房。掉进大坑。


但这个风险不是主要的,还有重要的是:一些房产是有过两次抵押,如果房屋是被二押债权人起诉拍卖抵债,那么有可能拍卖的挂牌价,要高很多。


原因在于:房屋拍卖,会优先偿还一押债权人,剩下的才能偿还二押债权人。


二押债权人为了保障它的利益,只有将房屋高价拍卖。


才能从这套房子收回二押所借款项。


出现这种情况,法拍房的收益空间就会大加折损。高于市场价,买了个法拍房就更亏了。。


所以,并不是所有法拍房,挂上去就是有折扣的。


5)其他风险。


原业务被追债,房屋被损坏风险


原业务欠债较多,房子拍卖了仍然没还清。有可能债主追上门来,泼油漆、坎门、砸窗户等等。


即便情况能讲清,这种损坏风险大概要自己担。


原业主长期欠物业管理费、水电煤气费用。房子收过来,则需要自己承担这些欠费。


户口风险。这类对家里有小孩,对学区有些影响。


如果原业务不愿意迁出,其小孩又用着学区上学。那么买过来的房子,自家有小孩,则不能使用该学区。但这类风险比较小。


如果原业务小孩,用学区念小学,买主小孩上中学。这种是不冲突的。


十分巧了,都一般大。才会有比较大的影响。一般一套房子,可以落多个户口。


另,纯靠自己眼看挑法拍房总是有风险的,通常的做法是找律师出尽调报告。而这也是购房的成本之一。


03


说到这,估计已经有99%的人已经撤退。


麻烦太多了。法拍房虽然能折扣买,但光看,这些坑就已经被吓跑。有利可图也算了。


但一个比较好的数据是:80%的法拍房是可以拿到房子的。20%的房子可能会有交房的纠纷或者一些小问题,其中只有5%存在交房困难极端案例


这类避开就行了。


所以,真到现实,路子熟了事情可能并没那么难。

 


说得好,赏!
大爷给个赏钱吧~~您的激励是楼主前进的动力!
收藏
0条回帖 · 只看楼主
我要回帖
您需要登录后才可以回帖 |立即注册

最热帖子

相关推荐:
企业发行债券的财务风险低于吸收投资的财务风险 房贷逾期法院拍卖房子 保险公司保险业务的风险 保险公司保险业务的风险判断题 保险公司保险业务风险包括哪些 保险公司保险业务的风险有哪些 总杠杆系数是衡量企业经营风险和财务风险的综合指标 有银行贷款的房子法院查封能拍卖 欠银行贷款法院强制执行拍卖房子 法院查封拍卖的房子银行贷款解押 欠银行贷款法院强制执行拍卖房子吗 保险业务风险 保险业财务风险 海外保险业务风险 保险业务风险包括 保险信托业务的风险 保险业务风险是什么 互联网保险业务风险 保险业务审计的风险 保险业务风险包括?
0/0 Name
关闭 下一步 关闭 立即体验