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上海宝付解析房贷参考利率“换锚”背后的故事?


从今天开始,商业银行新发放商业性个人住房贷款参考利率,将以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价参考利率为定价基准加点形成,也就是说,房贷参考利率正式“换锚”了,那上海宝付给大家解析一下房贷参考利率换锚到底是怎么回事?之后会有什么影响?

一、房贷参考利率换锚到底是怎么回事?

1、参照物不同

以往商业性个人住房贷款参考利率是参照央行公布的存贷款基准参考利率,综合贷款风险情况和当地房贷政策,决定上浮或者下调的比例,而10月8月后贷款参考利率将变为以最近一个月相应期限的LPR为定价基准,再结合贷款风险情况和当地房产调控情况和当地房贷政策加点决定。

2、参考利率下限不同

以往商业性个人住房贷款参考利率的下限,央行规定的下限是基准参考利率的70%,当然也要遵守当地房地产调控情况,在实际过程中很多都要低于基准参考利率,比如在两年前就申请到了85折参考利率也就是4.9%*85%=4.165%,而10月8日之后,新政规定,首套房贷款参考利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点,目前5年期LPR为4.85%,也就是说首套房参考利率不得低于4.85%,恐怕再也见不到“打折”参考利率。

3、贷款执行参考利率调整方式、频率不同

目前大多数房贷合同约定,参考利率调整方式为“如遇人民银行基准参考利率调整,自下一年度1月1日相应调整”,目前参考利率形成方式是基准参考利率*(1+浮动比例),浮动比例合同期限内固定不变,基准参考利率往往几年调整一次,比如目前执行的基准参考利率还是2015年公布的,所以执行参考利率往往几年才调整一次;而新政规定,借款人申请房贷时,可与银行业金融机构协商约定参考利率重定价周期,最短为1年,贷款参考利率为LPR+基点形成,索然基点也是合同期限内固定不变,但是LPR是每天公布,如果选择定价周期为一年,可能每年执行参考利率都要调整。

二、已办理的房贷会受到什么影响?

位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到:“已经按揭贷款的人,至少在今年12月31日之前,参考利率按照原先合同约定执行,折扣或者上浮都不变。明年1月1日,如果银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”他还说:“我自己也有房贷,比较了一下,按LPR加点后的参考利率和原先的参考利率相比,基本没有变化。”

上述国有大行山东分行负责人说:“房贷参考利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户,将根据LPR参考利率和之前谈好的参考利率确定加点数,基本与实际执行参考利率一致,不增加客户贷款成本,保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款,定价将完全按新政策执行。”

上述大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

江苏某农商行人士则提到,LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定参考利率或浮动参考利率的参考利率执行方式。她表示:“具体方式看客户选择的中介,既可以采用固定参考利率,也可以采用LPR。选择固定参考利率的,贷款参考利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该参考利率保持不变。”

360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制的*是为了降低实体经济融资成本,未来下行的概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷参考利率的基本稳定。

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