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通过红岭创投大单坏账案例 透视红岭风控体系研究报告(三)

通过红岭创投大单坏账案例 透视红岭风控体系研究报告(三)

研究人员:Fiona、Hades、Liberty、Summer

首席风控官:水源

评审时间:2016年4月

该项目原资料

研究对象红岭创投

评审项目重庆6号融资项目

借款主体:重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司

借款金额:12,000万

参考年化参考利率:18%

借款期限:18个月

发标时间2014年7月21日起

项目简介

公司成立于2000年,二级房地产开发资质。项目位于重庆某区步行街商业区域,地理位置优越,交通便利,商业氛围好,各项配套设施比较健全;项目分两期开发,一期建筑面积近7.5万平方米,已经建成入住,二期建筑面积近13.5万平方米,已售近一半。另有当地知名超市入驻二期,直接带动本项目的商业氛围。

借款用途:用于支付部分工程款和商铺部分装修。 

还款来源

第一还款来源,有银行按揭贷款5000万元尚未发放,已经核实办理进程,还款有保障。

第二还款来源,该项目尚有近百套住宅没有销售,预计销售回款7000多万元,可以用于偿还借款。

第三还款来源,待本次抵押物办理房地产权证后向银行申请经营性物业贷款,已有银行接触,可操作性强也作为偿债来源。

第四还款来源,项目方部分自持物业租金年收入2000万,可作为还息来源的良好补充。

风控措施

提供该项目2万平米商业物业抵押,估值3.2亿元,不超过4成放款。另我司监管项目方预售回款账户,确保我司安全有效收回贷款。

到 期 日:2016年1月22日起

兑付状态提前还款垫付

该项目红岭运作过程

1、2014年7月21日,红岭创投发标。

2、2014年8月21日起,借款企业停止支付参考利息,但是红岭创投的投资人正常收息。

3、2014年10月22日投资人发现该融资项目未按时支付参考利息,质疑该项目有违约风险。

4、2014年10月,红岭创投通过广东省深圳市中级人民法院,启动诉讼、保全程序。

5、2015年8月,该项目借款人重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司,疑似跑路

6、2015年11月24日,红岭创投的该项目投资人在论坛发帖称该项目已提前还款,根据后续起诉情况可知该还款为红岭创投垫付,但是红岭创投并未发布垫付公告。

7、2016年3月30日,红岭以吴某某名义起诉该项目借款企业——重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司裁判文书发布,吴某某胜诉。

红途网审报告正文

第一部分 项目风险综述

风险点一:经营风险

经调查,该借款企业所开发项目系重庆市璧山县金山水岸小区。该项目一期2002年已经销售,但2013年才竣工验收,从销售到竣工相隔11年之久。二期项目2012年拿到预售许可,同一小区,两期项目,销售日期竟相隔10年!借款企业明显缺乏持续供应产品的能力,该项目存在巨大经营风险。


风险点二:还款能力不足

根据红岭创投的项目介绍,借款企业提供了4个还款来源

第一还款来源,尚未发放的银行按揭贷款5000万元;

第二还款来源,预计销售回款7000多万元;

第三还款来源,待本次抵押物办理房地产权证后向银行申请经营性物业贷款;

第四还款来源,项目方部分自持物业租金年收入2000万。

综合分析以上还款来源,得出如下结论:

1、银行贷款不能作为还款来

经营性物业贷款,本身额度并不大,且在银行未批复前根本无法确定放款金额和日期。即使银行给了批复,也存在不足额或不及时放款的情况。第四还款来源根本不能作为还款来源

2、第二还款来源很难保证实现。

借款企业开发的金山水岸小区,一期项目2002年开始销售,直至2013年才竣工验收,二期项目更是相隔10年后才拿到预售许可。自一期销售后,购房者与房产开发商纠纷不断,一期交房日期一延再延,而这些负面舆论必然会对二期的销售造成不良影响,7000万的销售收入很难实现

3、借款企业整体还款来源很难覆盖借款本息。

三个“有效”还款来源中,任何单一还款来源都无法覆盖借款本息,故将三个还款来源整体计算、分析

排除银行贷款的还款来源,企业提供的“有效”还款来源为:按揭贷款5000万、预计销售回款7000万、物业租金年2000万。

假设:

(1)18个月内借款企业可以收到2次物业租金,且租金是全年支付,则物业租金这一还款来源可计为4000万。

(2)借款企业实现7000万的销售收入。

基于上述两项完美假设,借款企业还款来源合计16000万。借款企业借款本金12000万,18%的年参考利率,借款期限18个月,则到期本息合计15240万。借款企业提供的还款来源,金额恰好刚刚覆盖借款本息,计算的相当之准确

但如果上述两项假设,任何一个假设不能实现,则借款企业提供的还款来源,都很难保证覆盖本息


风险点三:借款真实用途存疑

经调查,借款企业2014年3月入股重庆市黔江区先登小额贷款有限公司,投资2400万成为该小贷公司大股东,也是唯一的企业股东,股权占比33%,而这恰恰是在其到红领创投借款之前。

借款企业3月份出资2400万入股小贷公司,7月份开始借高息贷款,借款资金究竟是用于支付工程款与商铺装修款,还是用于小贷公司?借款企业的真实借款用途存疑


风险点四:诚信风险

1、借款企业在房屋销售时谎称可以办理公积金贷款,而实际上重庆市住房公积金管理中心批复给借款企业的公积金贷款额度800万已经满额,存在欺骗购房人的现象。

2、存在欺诈业主、延迟交房、迟迟不予不办理房产证现象。

借款企业开发的金山水岸小区,售房后以单元门牌号有误为由,让购房人交出原始购房合同,随后私自篡改新合同,将交房日期由原来的2009年12月31日更改为2011年12月31日,违约金也由之前的1.5%更改为0.1%。而在2011年底交房后两年,产权证更是一直未办理金山水岸的业主忍无可忍,投诉到壁山县政府,寻求政府帮助。

3、从借款企业的涉诉信息中可以看到,借款企业曾多次以工程转包为诱饵,向他人借款,而借款后并不兑现工程转包的承诺,又以各种理由拖欠归还借款,有欺诈嫌疑。

4、借款企业开发建设的项目未按照规划进行建设,私自增加建设面积,如下表:

通过红岭创投大单坏账案例 透视红岭风控体系研究报告(三)
借款企业私自增加了1万多平的地下建设面积

5、由诸多借款企业的涉诉情况以及群众致县政府的公开信可以看出,借款企业缺乏最基本诚信,房屋买卖纠纷不断

综上,借款企业严重缺乏诚信,存在极大信用风险。

第二部分 透过该项目对红岭创投风控体系的分析

通过对该项目的网审,分析红岭创投的风控体系,红岭创投的风控体系存在下列问题:

1、尽职调查能力严重不足。

借款企业的房屋买卖纠纷以及延迟交房、拖欠补偿款等不诚信行为,均为放款前即发生,红岭创投尽职调查不详尽,未调查清楚企业的实际经营状况及风险

2、风控判断标准问题。

该项目的借款企业持续经营能力不足,其提供的还款来源难以覆盖借款本息,同时借款企业存在较严重的诚信问题。即使该项目有诸多的风险和问题,红岭创投仍然给予其1.2亿的大额授信,可见红岭创投的风控判断标准中,完全没有企业经营状况良好、还款来源充足等概念,仅仅看重抵押物


评审结论:

1、如果借款企业的这些明晃晃的风险,红岭创投都没有调查出来,那么红岭创投的尽职调查能力如此之弱,很难支撑平台的主要业务——企业大单贷款

2、如果红岭创投明知项目风险,为了扩大规模或者其他目的,而给风险如此之高的借款企业上亿的贷款,则红岭创投辜负了投资人的信任和委,缺乏对风险最基本的敬畏

红途风控网络尽调相关材料

【材料1】红岭创投关于重庆6号的融资公告

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【材料2】红途尽调的借款企业基本情况

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【材料3】红途尽调的借款企业关联企业基本情况

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【材料4】红途尽调的借款企业截至发标前涉诉情况

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【材料5】红途尽调的借款企业开发的楼盘情况

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【材料6】红途尽调的借款企业违规建设情况

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【材料7】红途尽调的借款企业与购房者及业主纠纷情况

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【材料8】红岭创投论坛投资人发帖称重庆6号提前还款

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【材料9】红岭创投论坛投资人发帖称重庆6号没有还参考利息

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【材料10】红途尽调的先登小贷公司基本情况

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